內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
－公寓大廈管理Q&A彙編
依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理，完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本，
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂，
編輯內容依問題性質增修分類為
【區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範】
【使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用】
等10個單元以利檢索，收錄問題共計200題，俾供查閱參考。
委託單位：內政部營建署
受託單位：中華民國物業管理經理人協會
報告日期：民國 96 年 12 月
【管理委員會及管理負責人】
Q40.第八條第二項之規定，住戶違反規定時令其回復原狀而不履行時，原定由主管機執行回復原狀，現修正為得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其執行是否有需經過區分所有權人會議決議之必要？
答：不必要，因如違反第八條第二項，便已違反第一項向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案之規約或區分所有權人會議之決議，故已先存在區分所有權人會議決議，毋須再重覆決議，另依第三十六條第十三款，管委會之職務包括依本條例所定事項，亦不需再經區分所有權人會議決議之授權為之。
Q41.第三條第九款之規定，管理委員由區分所有權人來選任且需由區分所有權人會議的決議訂定選任管理委員的方法；而管理負責人依第三條第十款之規定是由區分所有權人推選住戶一人來擔任，但條例中並未規定選任的方法，則其選任有無必要經過召集區分所有權人會議來做成決議呢？
答：管理委員之選任規定於第二十九條第二項，但選任管理負責人，依施行細則第七條之推選方式即可。
Q42.公寓大廈組設管理委員會之要件為何？是否強制成立管理委員會？
答：按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第十款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第二項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十九條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。
Q43.那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？
答：管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十六條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
1.第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
2.住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規約或區分所有權人會議決議之限制而有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵窗或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。
3.住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
4.第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
5.第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
6.第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
7.第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
8.第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。
9.第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
10.第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第三十六條所定管理委員會之職務如下：
1.區分所有權人會議決議事項之執行。
2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
3.公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
4.住戶共同事務應興革事項之建議。
5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
6.住戶違反第六條第一項規定之協調。
7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
9.管理服務人之委任、僱傭及監督。
10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
13.其他依本條例或規約所定事項。
Q44.管理委員會之成員為何？區分所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？
答：按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第八款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十九條規定之「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」所以，除區分所有權人會議之決議或規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。
Q45.管理委員會任期屆滿尚未選任新管理委員期間公共事務如何運作。
答：任期屆滿之管理委員會管理委員全體解任後未改選時，應依本條例第二十九條第四項規定，自任期屆滿日起，視同解任。
Q46.公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金。
答：按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理細則第二十三條第二項第二款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。
Q47.社區管理委員會訂定罰則事宜。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」，同條第五項規定「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵從者，必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」；條例第二十三條第一項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。
來函所述亂丟垃圾或製造噪音等行為應屬違反前揭條例第十六條第一項之規定，管理委員會或管理負責人應予制止，或按規約處理，故規約如有罰款之規定，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，必要時亦得報請主管機關依條例第四十七條第二款之規定處以新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
公寓大廈停車場之使用管理得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理辦法」，故有關違規停車之情事，如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會或管理負責人不宜逕行為之，以免承擔法律責任。
惟應注意者，前開規約應依條例第三十一條經區分所有權人會議決議訂定始具效力，未依前揭條例第三十一條之規定訂定者，管理委員會或管理負責人自不得逕行執行。
Q48.公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員或住戶代為出席並執行投票。
答：按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第二十九條第二項定有明文，所詢有關公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節，查公寓大廈管理條例並無相關規定，如何適用，應依前揭規定為之。
Q49.公寓大廈管理委員為法人時應以何人為法定代理人，是否得以委託方式委由公司員工代為行使職權。
答：在區分所有權人會議決議規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
Q50.公寓大廈管理委員為法人應如何行使其職權。
答：公寓大廈管理委員為法人，在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
Q51.管理委員會得否提起刑事之告訴或為自訴。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三十八條規定「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」，惟依刑事訴訟法之規定，告訴及自訴係由被害人提起，告發係由第三人提起。
社區公共土地有被人侵占使用之情事，因管理委員會非被害人，故無法提起告訴或自訴，但得提起告發。
Q52.依公寓大廈管理條例報備之管理委員會是否具有刑事訴訟之當事人能力。
答：管理委員會不具刑事訴訟之當事人能力，公寓大廈管理委員會依本條例第三十八條有當事人能力，但依立法意旨係指管理委員會依民事訟訴法第四十條為訴訟之當事人，尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴，…且因其非刑事訴訟之適格之被害人（因管理委員會性質上屬非法人團體），依刑事訴訟法第三百十九條第一項前段之規定，亦不得提起自訴。
Q53.管理委員會是否得依法具有法人資格，又得否為不動產登記之權利主體。
答：按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。
Q54.管理委員會拒接移交應如何處理。
答：按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，為公寓大廈管理條例第三條第九款所明定。又其組織及選任條例第二十九條第二項亦有明文。貴公寓大樓管理委員會之成立請依前揭規定辦理。至管理委員會拒絕移交，得依該條例第二十條第二項規定，報請主管機關或訴請法院命其移交，並有第四十九條第一項第七款規定之適用。
Q55.非區分所有權人之住戶可否選任為管理委員會之委員職務。
答：按公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」依此規定，除非區分所有權人會議之決議或規約另訂有限制管理委員需為區分所有權人之住戶擔任，否則承租人為住戶，應有當選管理委員之資格。
Q56.公寓大廈管理條例施行前已成立之管理委員會是否具有當事人能力。
答：按公寓大廈管理委員會有當事人能力，固為公寓大廈管理條例第三十八條第一項所明定，惟在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，亦為公寓大廈管理條例第五十五條第一項所明定；由此可知，公寓大廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者，方能取得當事人能力，於公寓大廈管理條例施行前所成立之管理委員會因並非依公寓大廈管理條例所成立，除具有民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體性質者外，不具當事人能力。
Q57.公寓大廈管理委員會改選管理委員時，採用舉手方式進行表決，是否合法。
答：按管理委員會之組織及選任應於依區分所有權人會議決議，但規約另有規定者，從其規定。另本公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第廿九條及第一條第二項業有明定（附件）。選任管理委員之表決方式，前揭條例並無限制規定，其選任方式應依規約，規約未規定時，得參照會議規範規定辦理。
Q58.公寓大廈管理條例公布實施前成立之管理委員會，及其所訂有關管理費用繳納事項之效力為何。
答：一、公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定，成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護業務。
二、本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項，係屬當事人契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有爭議，宜請逕循民事程序解決。
Q59.公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，未依本條例成立管理組織或未向主管機關報備等事項如何處理。
答：公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會，仍應依公寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理，為公寓大廈管理條例第五十五條明文。公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者，應由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則，推動輔導該管理組織完成報備程序。
Q60.有關公寓大廈專有部分之共有人，可否同時被選任為管理委員會之管理委員？
答：依條例第29條規定意旨，除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，如具有住戶之身分，自得被選任為管理委員，其管理委員之選任，得依前揭條例於規約規定，未規定者依區分所有權人會議之決議為之。
Q61.起造人得否擔任主任委員及動用公共基金運用？
答：一、起造人得否擔任主任委員，除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，如具有住戶之身分，自得被選任為管理委員、主任委員，不因其同時具備起造人身分而有所區別。至於區分所有權人可否同時擔任數公寓大廈之主任委員，依條例第29條第2項規定，應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。
二、另起造人提列之公共基金，區分所有權人會議決議全數移交起造人作為社區一年之維修費用，且屆時一年期滿此費用不多退少補，該決議與公共基金之用途及運用方式不符，有違條例第10、11條規定之意旨，其區分所有權人會議之決議自不得違反條例之規定。
Q62.公寓大廈管理委員選任後，因管理委員辭職，致主任委員無法產生及辦理移交，其公寓大廈管理維護執行權責如何運作？
答：本案公寓大廈業經依法選出管理委員組成第11屆管理委員會在案，嗣後因委員辭任，僅餘2位管理委員，致不能成會而無法推選主任委員，除請其儘速依法補選或改選管理委員外，有關公寓大廈管理維護工作，該管理委員仍須依規定執行職務，且管理委員如具區分所有權人身分時，有關區分所有權人會議之召開，依條例第25條第3項規定，亦負有召集人之義務。
Q63.公寓大廈遞補之管理委員任期之計算？
答：關於社區部分管理委員因故於任期屆滿前解任，遞補之管理委員，其任期之計算，在不違反條例第29條第3項規定下，該遞補之管理委員如係為補足該屆管理委員會人數之不足，並非管理委員會之重新改選，其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視為一任。
Q64.公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後；新管理委員會未成立前之管理維護責任？
答：公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後，除儘速依法成立管理委員會或推選管理負責人外，未成立或推選前，依條例第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，仍無法互推或指定產生時，區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人。
Q65.公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行？
答：管理委員之選任事項，如規約有規定者，從其規定；未定於規約者，依區分所有權人會議之決議。惟若於區分所有權人會議選任管理委員者，依條例第30條第2項規定，應於開會通知中載明並公告之，且不得以臨時動議提出。
Q66.公寓大廈管理委員會不使用向主管機關報備之規約，主管機關如何處理？
答：公寓大廈管理委員會之事務執行方法，依規約之規定或區分所有權人會議之決議，有違反規約或其他違法之情形，涉及私權爭執時，除得依司法途徑解決外，亦得以區分所有權人會議決議之方式，要求管理委員會執行該決議事項，管理委員會無正當理由未執行該決議，且顯然影響住戶權益者，得依條例第59條規定列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣(市)主管機關依條例48條第4款規定，處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
Q67.公寓大廈管理委員會因部分管理委員辭職，其會議如何決議？
答：管理委員因辭職出缺時，由候補委員依序遞補，或依規約規定或區分所有權人會議決議補選之。又管理委員會會議之開議及決議，應依規約或區分所有權人會議決議規定，計算時不得扣除因辭職出缺之委員人數，如因出席人數不足致無法成會，自無法作成決議。
Q68.公寓大廈主任委員未經管理委員會同意，即代表管理委員會與業者簽約，是否違反公寓大廈管理條例？
答：主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。至關本案規約如未明定主任委員之權限，其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決。
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