節錄公寓大廈管理Q&A彙編區分所有權人篇Q1~Q39

關於會議召集相關問題與回覆

Q3. 第二十八條第二項之規定,起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議,其重新召集會議時,決議之形成是否有第三十二條之適用?
又若出席人數已達定額但未獲致決議時,起造人可否再出面召集會議,如其再次召集會議並有獲致決議,則該決議是否會因為召集人不適格而遭致宣告無效或宣告撤銷?

答:
起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議,其重新召集會議時,決議之形成應可適用第三十二條。原第二十八條立法意旨在於規定起造人重新召集區分所有權人會議之義務,而未規定排除適用第三十二條,若出席人數已達定額但未獲致決議,起造人雖已無義務再次召集,但因依第二十八條第三項,起造人仍為公寓大廈之管理負責人,故起造人若為區分所有權人,依第二十五條第三項,仍具召集區分所有權人會議之合法地位,但如起造人已非屬區分所有權人,則應非屬合法之召集人。

Ruby.jpgRuby:這在講第一次區分所有權人會議

我們新買了房子(第一手新屋)彼此都還不熟識,甚至都還沒住進去,
可是社區的管理並不會因為因此而停擺
這時起造人(通常是建商)依照公寓大廈管理條例第28條規定
為社區的管理負責人
當房子陸陸續續賣掉、過戶 超過一半的時候
起造人就有義務召開區分所有權人會議、成立管理委員會並報備
(這也是俗稱的第一次區分所有權人會議)
第一次區分所有權人會議召開受公寓大廈管理條例所規範,
如果出席人數不足要重新召開,則適用第32條

但若出席人數已到卻沒決議要再開第二次時,
再次召集會議要注意召集人資格是否符合第25條
也就是說,除了第一次區分所有權人會議召集人為起造人外,
其餘每次會議的召集人都必須具備區分所有權人的資格


Q4. 第五十五條第一項之規定,本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,但第二十五條第四項係指召集人無法互推產生時,申請主管機關指定臨時召集人之規定,兩者規定似有不同,在實務上,應如何執行?
同條第二項之規定係以該公寓大廈未訂定規約前以規約範本視為規約,其適用對象係泛指本條例施行前之所有公寓大廈或僅限已有互推召集人但區分所有權人會議尚未召開或已召開之區分所有權人會議尚未對管理委員會組成作成決議者為限。

答:
第五十五條第一項包括互推一人為召集人,以及依第二十五條第四項規定,召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。若互推召集人發生爭議,應以直轄市、縣(市)主管機關指定者為準。第五十五條第二項係泛指本條例施行前之所有公寓大廈,在未訂定規約前以規約範本視為規約,但若未建立管理組織,將無法執行,故實務上應以依第五十五條第一項,申請指定或互推召集人後,方始適用以規約範本視為規約,因即使在未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,依二十九條第六項規定,合法之召集人係管理負責人,已能執行公寓大廈管理維護事務。

Ruby.jpgRuby:這在講公寓大廈管理條例施行(民國84年6月)前取得建照的社區

公寓大廈管理條例於民國84年6月28日公佈施行
在這之前也蓋了很多房子,
有些甚至已經蓋了10多年,起造人早就不知道跑哪去了
在這以前也沒有硬性規定要成立管理委員會
如果當初沒成立管理委員會
現在硬要這些社區依28條找出起造人召開第一次區分所有權人會議
似乎有些不合情理 於是就出現了第55條
第55條的精神就是由區分所有權人互推一人為召集人,
如果推不出來才依第25條第4項向主管機關申請臨時召集人

條例施行前蓋的房子,因為沒開區分所有權人會議、也沒管理委員會
當然也不會有社區規約
所以第55條第2項就說,如果還沒訂定社區規約,
就依內政部公佈的規約範本為規約

但規約內訂定許多管理規範
如果社區根本沒有管理負責人 大家各做各的互不相干
這個規範不就白搭
所以~營建署特別回覆說
這條是適用於
申請指定臨時召集人(第25條)或互推召集人(第55條)之後的!


Q5. 第四十七條第一款之規定,區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反召集義務時,應處罰鍰並令其限期履行義務,屆期不召集時,得連續處罰,如召集人等寧願受罰執意不履行召集之義務時,如何之處?
可否解除其職務另推召集人抑或主管機關引據行政執行法之規定代履行?
答:
本條例第五十九條、第四十七條明訂區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務,區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理,可處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務職務,屆期不改善,或不履行者,得連續處罰。如召集人等願受罰執意不履行召集之義務時,本條例並無解除其職務另推召集人之規定,因此由原處分之直轄市、縣(市)主管機關依據行政執行法第二條、第二十七條至第二十九條,針對該召集人等之行為義務,委託第三人或指定其他區分所有權人代履行召集義務,並依行政執行法施行細則第三十二條以文書送達義務人,當為可行之方法,將能有效維護區分所有權人之利益。

Ruby.jpgRuby:這在講召集人如果寧願被罰錢、打死都不願意開會時,如何自救

法定會議召集人有的時候基於很多原因,有可能不願意召集大家開會
這個時候我們必須列舉事實並提出證據(最簡單的方法是寄發存證信函)
向主管機關陳報,由主管機關開罰

有的時候召集人就是擺明了『老子錢多讓你罰 我就是打死不召集』這種心態
因條例內沒有因這個理由就要召集人下台並改推別人的規定
區分所有權人可朝兩方向進行自救
第一、依公寓大廈管理條例第25條,連署1/5後請求召開臨時區分所有權人會議
第二、請求主管機關依行政執行法針對召集人應召集會議之義務,委託與第三人


Q6. 公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議,訂定規約?其目的何在?
答:
規約之定義,依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是:「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為,對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係,即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則,其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定,但不得違反強制、禁止規定,亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神,第二十三條規定,「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」
茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項,整理如下:
1.第十五條,住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
2.第十六條,住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
3.第二十五條,區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一年至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
4.第二十九條,公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。
5.第三十一條,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。


Ruby.jpgRuby:這在講為什麼要召開區分所有權人會議及制訂規約

姑且不論不開會會被罰款的事
召開區分所有權人會議,其實也是在保障自身權利
想想看
買了房子 權狀坪數包含了30%以內的公共空間
結果公共空間髒亂、電梯壞掉、停電發電機不會動、被走廊上的鞋櫃燻死...
心中難道不會有怨氣嗎?
又如果管理費隨便經由管理委員會決定就漲價
難道會繳得心服口服嗎?

召開區分所有權人會議 並制訂規約
由全體區分所有權人一起訂定一套適合社區的遊戲規則
該收多少錢? 錢要怎麼花? 公共空間該怎麼使用? 授權管理委員會有多少權限?...
管理委員怎麼產生? 如何罷免? 管理委員能不能有酬勞?
這些零零總總的規範 由全體區分所有權人一起訂定,並遵守

一個規範絕對不會適用於每一個人
區分所有權人會議的精神就是 大家集思廣益 找出最適合社區的依循之道

Q7. 區分所有權人會議之成員及如何召集開會?請說明之。
答:
區分所有權人會議依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義,「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定,「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更,重大修繕或改良,因老舊或天然災害而重建,設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓,管理委員會之組織及選任方法等,均須經區分所有權人會議之決議後生效,故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議,該召集人並無代表全體區分所有權人之效力,其職權亦僅限於召集會議而已,簡言之,召集人並無實權。

Ruby.jpgRuby:這在講怎麼召開區分所有權人會議及與會人員

區分所有權人會議,顧名思義就是集合全體區分所有權人所開的會
所以,不能排除沒有實際居住、或是持委託書出席
這些做法都是侵害的該區分所有權人的權利
需記住:
管理委員會的權力是由區分所有權人授權的
管理委員會無權限制區分所有權人出席區分所有權人會議的條件

至於召開區分所有權人會議 先假定已有召集人
則需於開會日期前10天以書面載明開會內容通知全體區分所有權人
開會通知通常需載明 開會時間、地點、召集人、電話、議程及注意事項
為確保會議決議之效力,建議領取開會通知時需簽收

Q8. 召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定?
答:
區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時,得隨時召開之:一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送,依第三十條之規定,「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。」

Ruby.jpgRuby:這在講召開區分所有權人會議條件及規定

區分所有權人會議分為定期會議與臨時會議
定期會議每年至少召開一次(召開月份各社區自行訂定)
臨時會議的召開條件(第25條)
1.發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者
2.經區分所有權人及區分所有權比例1/5以上,以書面載明召集目的及理由請求召集

有了召集人、決定開會時間地點後 記得於開會前10天以書面通知各區分所有權人
開會通知通常需載明 開會時間、地點、召集人、電話、議程及注意事項
為確保會議決議之效力,建議領取開會通知時需簽收

Q9. 召集臨時會議,應向何人請求辦理,是否業已修正可以由我們自己來召開?
答:
區分所有權人會議應由召集人召集,並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。

Ruby.jpgRuby:這在講召開臨時區分所有權人會議條件

以書面載明召集目的、理由
並有1/5以上區分所有權人且其區分所有權比例合計1/5以上
就可以請求召開

Q22.關於公寓大廈區分所有權人會議原召集人任期屆滿,及備位為管理負責人的資格?
答:
區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時,自當解任。至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人,其於任期屆滿前,如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人,該召集人於任期屆滿後,方符合條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定,始得由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。

Ruby.jpgRuby:這在講召集人任期結束怎麼辦?

召集人任期結束就是結束囉!!!
所以 管理服務人要留意任期屆滿時間,並提醒改選

Q24.區分所有權人會議召集人可否委託他人代理?
答:
條例並無區分所有權人會議召集人得委託之規定,其會議召集人之資格,仍應依上開條例第25條第3項規定。 

Ruby.jpgRuby:這在講召集人是否可以委託他人代理

不可以!
有人問說:那我委託符合資格的人可不可以?
我:那就請符合資格的人直接擔任召集人囉!!

Q25.公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後,其區分所有權人會議召集人由原互推之召集人或具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任之疑義?
答:
無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,始由區分所有權人互推一人為召集人。因此,公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前,雖已互推產生召集人,於管理負責人推選或管理委員會成立後,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員,如具有區分所有權人身分,自應由其擔任召集人,召開區分所有權人會議。

Ruby.jpgRuby:區分所有權人會議召集人資格

現在有很多社區主任委員不是區分所有權人(可能是配偶、也可能是直系血親)
依據公寓大廈管理條例第25規定
區分所有權人會議召集人必須為區分所有權人
所以即使已組織管理委員會 但主任委員不具區分所有權人資格時
也不能當召集人
可由具區分所有權人資格的管理委員當召集人
或由區分所有權人互推一人為召集人

Q30.公寓大廈起造人為數人,如何互推ㄧ人為召集人?
答:
起造人為數人時,應互推一人為召集人,該互推方式條例並無明文,且施行細則第8條亦無適用之規定,其互推宜合意為之。

Ruby.jpgRuby:這在講起造人有很多個的時候,第一次區分所有權人會議由誰召集

其實沒有特別規定要怎麼推舉
總之就是這幾個起造人自己決定要選哪一個當召集人就好
推舉方式不限,大家高興就好~

Q32.就同一議案重新召集區分所有權人會議時,應否踐行公寓大廈管理條例第30條第1項之規定?
答:
公寓大廈管理條例第30條其立法意旨係為確保召集人於召開區分所有權人會議時,應善盡開會通告之義務,故就同一議案重新召集區分所有權人會議時,仍有條例第30條之適用。

Ruby.jpgRuby:這在講公寓大廈管理條例第30條適用範圍

公寓大廈管理條例第30條,
就是在講說開會要10天前以書面通知各區分所有權人
如果很緊急,也至少要公告2天
所以不管是第一次、第二次、.....第10次、第100次
不管當年度開了幾次會,全部都適用

Q38.國民住宅社區回歸公寓大廈管理機制過程中,原國宅社區管理組織之主任委員可否擔任區分所有權人會議召集人?
答:
原國宅社區管理組織,係依「國民住宅社區管理維護辦法」第6條規定所成立,非屬依公寓大廈管理條例有關規定成立之管理組織,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員自無法依公寓大廈管理條例第25條第3項規定擔任召集人,惟區分所有權人得依同條文後段規定互推一人為召集人,召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人。

Ruby.jpgRuby:這在講國宅社區回歸公寓大廈管理機制時,其適法性

首先,國宅社區管理組織依『國民住宅社區管理維護辦法』第六條規定
是由主管機關輔導成立 和公寓大廈管理條例規範內容有些出入
國宅組織下的主任委員 可能和全體區分所有權人所期待有些不同

不過沒關係 公寓大廈管理條例第25條有但書
全體區分所有權人互推一人為召集人就好啦!!
真的沒人要當 還可以向主管機關申請指定臨時召集人

Q39.就同一議案重新召集區分所有權人會議時,其與第一次會議所須最少間隔時間?
答:
條例第32條第1項立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第31條定額時, 由召集人就同一議案重新召集會議,使區分所有權人有再次參與會議之機會,並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議,俾利管理維護事務之執行,故條例第32條所稱就同一議案重新召集會議,自當於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序。條例第30條第1項規定開會「通知」或「公告」之程序,應於第一次會議結束後始得進行。

Ruby.jpgRuby:這在講區分所有權人會議出席人數不夠,要再開一次時,兩次會議間隔時間是否有限制?

至少要間隔10天以上
怎麼說呢? 因為第二次開會需要10天前以書面通知各區分所有權人
所以,只要至少10天前書面通知就行

當然,雖然第一次因出席人數不足流會,但仍有些會後資料要整理
再加上第二次會議會前資料要準備
但也不要間隔太久
建議大概間隔15-30天左右再開

所以如果社區是屬於區分所有權人數多 開會總是第一次人數不足的社區
二次會議時間的決定就很重要
因為第二次會議決議事項還有一些作業流程走
依據第32條、第34條
會議紀錄需在會後15天內,主席簽名並送交各區分所有權人
各區分所有權人審閱7天,審閱期間有意見要以書面表示反對意見
審閱期後,反對意見未超過1/2,會議紀錄才成立 可送報備

所以囉~ 管理服務人要注意管理負責人、管理委員會任期
不要都任期都過了,結果作業流程還沒走完,延誤後續報備時間



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Ruby‧Ruby《華二小姐的工作室》

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留言列表 (2)

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  • 阿晴
  • 請問如果社區過戶的區分所有權人未達半數時,可以成立管委會嗎?或是可否請求起造人依25條第2項召開臨時會議?
  • 未過戶的部分 區分所有權人就是建設公司喔
    只是超過1/5的部分不計算
    如計算後超過1/2 仍可依28條成立管理委員會

    Ruby Hua 於 2015/11/20 11:22 回覆

  • 阿萍
  • 請問第二次的區權會中, 住戶可以提出有關增加社區管理費的提議嗎?
  • 調漲管理費通常牽涉修訂規約
    這是不論第一次或第二次會議都不能以臨時動議提出的議案

    第一次會議如果沒有將"增加管理費"列入討論議題
    第二次即使討論了也不成決議

    Ruby Hua 於 2016/10/10 14:37 回覆