內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
-公寓大廈管理Q&A彙編

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,
編輯內容依問題性質增修分類為

區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範

使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用

等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。 

 

委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月


【法規適用】

Q182.第二十六條規定非封閉式之公寓大廈集居社區可就其辦公、商場部分召開區分所有權人會議,該所稱非封閉式之公寓大廈集居社區其所定要件為何?

答:以該社區外圍無圍籬或無天然阻隔,致各幢建築物對外聯通道路或出入口不完全相同者,視為非封閉式公寓大廈。

Q183.起造人或建築業者為逃避第十八條所定繳納公共基金、第二十八條召集區分所有權人會議及第五十七條現場點交之義務,申請建造執照時刻意不照第五十六條之規定檢附圖說及規約草約,但在領得建造執照後,卻以公寓大廈之區分所有樣式辦理銷售專有部分,該行為是否有違反第五十八條第一項之規定?理由何在?

答:第五十八條第一項之建造執照,當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照,若為再求週延,可於施行細則中明訂之。故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照,自不得辦理銷售,否則便屬違反第五十八條第一項,直轄市、縣(市)主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。
另外所列述之行為,亦將涉及違反公平交易法第二十一條不實廣告及違反消費者保護法第二十二條之確保廣告內容真實之義務。

Q184.請問什麼是公寓大廈?我的房屋是連棟式的透天厝,是否適用公寓大廈管理條例之規定。

答:公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限,得區分為數部分者」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。

Q185.本人現住的四層樓公寓因有二十幾年歷史,已近老朽毀壞,亟思重新改建,惟有部分所有權人不表同意,此時於法有何解決之道?

答:依公寓大廈管理條例第十三條之規定:「公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者」,因此建築物如有該條但書法定重建的情形,無須經全體區分所有權人所同意,即得決議實施重建。另依第十四條之規定:「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。」。綜上所述公寓大廈的重建,原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意;但若有上揭「法定重建之事由」,自可依該條例第三十一條的規定辦理。

Q186.公寓大廈管理條例訂有處罰的規定,由誰來舉發或必須由主管機關主動調查?執行程序如何?

答:按法律所定罰則之執行,其為行政罰者由主管機關執行,涉刑事罰者,應由檢察機關處理,另依本條例第五十九條之規定,「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」由此可知,本條例處罰之舉發,凡屬關係人均得為之。

Q187.公寓大廈管理條例施行前,所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢?

答:公寓大廈管理條例第五十五條之規定,「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」。

Q188.建設公司銷售房屋時,在訂購單上註明「建造執照如無法取得,退還訂金」,經洽詢當地建管單位得知,該建築物尚未取得建造執照,承購戶如何主張權利?

答:公寓大廈管理條例第五十八條第一項規定:「公寓大廈起造人或建築業,非經領得建造執照,不得辦理銷售」,如有建築業者虛稱已領照許可建築,公開預售,而經查證建造執照尚未核發,遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第四十九條第一項第八款之規定,由直轄市、縣(市)主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害,也可訴請司法機關處理。

Q189.我購買預售屋時,建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看,這是否必要?對於完工後搬入進住時,是否會有什麼影響?

答:公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後,施工期間,建築業者提示之住戶規約草約,依規定在區分所有權人會議召開前,視為規約。對住戶及其繼受人有拘束力,但另依第六十條之規定,「規約範本,由中央主管機關定之。」第五十六條規約草約,應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。

Q190.公寓大廈管理條例公布前之舊有公寓大廈是否受條例之規範。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第五十五條第一項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」,公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日公布,所陳  貴大樓雖屬前開公布日前即已取得建造執照及使用執照,但仍有本條例之適用,差別僅在於未強制規定應成立管理組織(即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人),如依本條例成立管理組織,始得執行條例相關規定。

Q191.「公寓大廈管理條例」與「促進產業升級條例」競合時適用問題。

答:依內政部八十六年一月三十日台內營字第八六七二一六四號函所示,有關在工業區內之大廈,其建築物各層用途為工廠,經主管機關認定,如符合公寓大廈管理條例第三條第一款「公寓大廈」之定義者,依前揭條例第三章之規定,仍應成立管理組織。然依促進產業升級條例第三十四條及第六十四條之規定觀之,工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施其所有權登記為國有、直轄市有或縣(市)有,而依前揭條例第六十三條第二項規定設置之管理機構其係辦理工業區之管理有關事宜與公寓大廈管理條例之管理組織意義與功能不同,其間並無競合之適用問題。

Q192.公寓大廈管理條例第五十三條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」,其範圍如何認定?

答:依公寓大廈管理條例第五十三規定:「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍,應以同一建築基地範圍為限,如係依山坡地開發建築管理辦法規定,申請開發許可建築者,以其申請開發許可之範圍為限。

Q193.公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理,是否應包括執行第四十七條、第四十八條及第四十九條之罰鍰處分?本條例相關罰鍰處分之執行,是否有授權範圍之適用乙案。

答:按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。」,同條例第五十條規定,主管機關應處理事項,得委託或委辦鄉、鎮、市、區公所辦理,有關函詢本條例第五十條,既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定,同條例第五十九條又規定主管機關處理第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事,則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分,是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第八條或第四十九條各款情事之一時,應依同條例第三十八條或第三十九規定,罰鍰由直轄市、縣(市)主管機關執行處分,不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。

Q194.建管法令與地政法令計算建物面積方式是否不同。

答:按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款建築面積之規定,係作為建築設計時核算建蔽率之依據,其訂定目的及作用與公寓大廈管理條例第五十六條第三項之測繪規定分屬二事,且其法源亦不相隸屬,故首揭建築面積之核算就實務執行上不同乃正常結果。

Q195.有關區分所有權人會議決議,於條例修正後,其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容,應如何適用?

答:按規約內容引用條例修正前之條文,即以當時條文之內容作為規約之內容,該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前,仍具一定效力,惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致,仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨,如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要,並請儘速依程序修正。

Q196.關於公寓大廈管理條例92年12月31日修正前所報備之規約有無同條例第8條第1項之適用? 

答:公寓大廈管理條例第8條第1項,因該條文並無排除規定,故於條例92年12月31日修正前報備之規約或區分所有權人會議決議,亦有該條文之適用,惟規約之內容自不得牴觸本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效。

Q197.公寓大廈管理條例第27條第3項中「他人」,得否限制委託對象?

答:按民法總則編第二章人之規定,包括自然人及法人,前開條例第27條第3項所稱之「他人」,因條文未有例外規定,應包括自然人及法人。

Q198.公寓大廈管理條例第35條規定所稱之「利害關係人」是否包含「借住戶」或區分所有權人出示委任狀委任之「受任人」?

答:符合住戶之規定者,自得行使條例第35條規定之權利。另區分所有權人委任「受任人」之權責,請依民法之相關規定辦理。 

Q199.公寓大廈管理條例公布施行前已領得使用執照之公寓大廈,惟未成立管理委員會,其住戶在公寓大廈之行為,是否有公寓大廈管理條例適用之執行?

答:按公寓大廈管理條例規定,如果未成立管理委員會或選定管理負責人時,除不能適用管理組織相關辦法外,其住戶在公寓大廈之行為,仍適用公寓大廈管理條例,故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定,住戶得逕依本條例第59條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。最高行政法院92年度判字第1322號之判決要旨,「住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為,均須對公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前,如有違反規定變更使用者,因屬既存之違建,僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理,方符合法規不溯及既往之原則。」。

Q200.公寓大廈規約範本第3條第11款之適用範圍?

答:按區分所有權人會議決議之成立,公寓大廈管理條例第31條、第32條定有明文。又按「區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10款定額者……」為公寓大廈規約範本(以下簡稱規約範本)第3條第11款所明定,故區分所有權人會議依規約範本第3條第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達規約範本第3條第10款定額者,皆有前揭條文之適用,並非僅限於規約範本第3條第3款第1目至第5目決議事項以外之其餘決議事項。惟該規約範本僅供參考性質,並無強制效力,故有關公寓大廈之規約,仍需依公寓大廈管理條例第3條第9款規定,經區分所有權人會議決議之。



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