內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
-公寓大廈管理Q&A彙編

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,
編輯內容依問題性質增修分類為

區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範

使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用

等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。 

 

委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月


【管理服務人】

Q161.關於公寓大廈管理維護公司可否經營停車場管理業務?

答:按92年12月31日修正後之公寓大廈管理條例及94年7月12日修正後之公寓大廈管理服務人管理辦法,對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定,其經營公寓大廈管理維護以外之業務時,當依其他法令之規定辦理。

Q162.公寓大廈管理維護公司是否須專業經營?

答:有關公寓大廈管理維護公司之規定,於92年12月31日修正之公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第41條及第43條業定有明文,即公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關申領登記證後,始得執業,同時依條例第43條規定執行業務,爰將上開辦法第2條第1項第3款之規定刪除。故修正後之條例及辦法,對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定,其經營公寓大廈管理維護以外之業務時,當依其他法令之規定辦理。

Q163.公寓大廈管理維護公司成立分公司應否申請許可?

答:經查相關規定,尚無公寓大廈管理維護公司成立分公司應申請許可之規定。惟公寓大廈管理條例及公寓大廈管理服務人管理辦法未規定者,適用其他法令如公司法等。

Q164.保全公司承攬社區保全業務,有無違反公寓大廈管理條例?

答:有關保全公司承攬社區保全業務,仍應依保全業法之相關規定辦理,至於該公司實際執行業務時,是否違反條例未經核發登記證而從事建築管理維護業務,應由直轄市、縣(市)政府就個案情形,加以認定。

Q165.公寓大廈管理服務人員之適用疑義?

答:管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時,應領有中央主管機關核發之認可證,惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務,且非以此為業者,並無不可,不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。至於依區分所有權人會議決議,委任或僱傭人員,負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導,如非執行建築物管理維護事務,自無前揭條例之適用。



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【管理組織報備】

Q166.已同意報備之公寓大廈管理委員會,因名稱冗長不易牢記,函請變更名稱,是否應經區分所有權人會議同意。

答:一、按公寓大廈應向地方主管機關報備之事項,本部八十四年四月十八日台9860 內營字第八六○三○六九號函已有明示。前揭申請報備之期限,上開條例查無明文限制。
二、另已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱,則原受理機關應予受理,惟原申請報備之管理委員會仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄,並繳回原申請報備證明始得申請變更之。

Q167.公寓大廈管理委員會申請報備時,應否要求檢附建物登記謄本,以供查對所有權人名冊。

答:公寓大廈管理組織申請報備程序係採申報制度,公寓大廈管理組織係屬自主性管理組織,主管機關受理報備申請案件應依申請人所填申請書內容辦理,設若申請人有偽造文書、侵害他人權利等情事,自應由申請人依法負其責任。是故,主管機關受理管理組織之申請報備,毋需核對建物登記謄本。

Q168.已申請報備之公寓大廈管理委員會如何辦理申請更改名稱。

答:已申請報備之公寓大廈管理委員會若欲申請更改名稱,則原受理機關應予受理,惟原申請報備之公寓大廈管理委員會,仍應提具業經區分所有權人會議決議同意更改名稱之會議紀錄,並繳回原申請報備證明始得申請變更之。

Q169.二個比鄰之公寓大廈管理委員會可否合併為一個管理組織。

答:已報備成立之二個管理委員會,如其為二個比鄰之公寓大廈,得經區分所有權人會議決議合併為一個管理組織;另同一建築基地範圍內或依山坡地開發建築管理辦法規定,以一開發許可申請案之範圍內,雖領有數張使用執照亦然。

Q170.同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時,是否應各自召開區分所有權人會議為之。

答:同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈,依管理組織報備處理原則,得分別成立管理委員會時,是否其對應之區分所有權人會議亦應召開,雖法無明文,但觀其旨意,宜先分別召開區分所有權人會議,分別訂定規約,或規約中訂有分別組設管理委員會條款,始得分別組成管理委員會。

Q171.公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織可否據以申請報備。

答:關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者,仍應依公寓大廈管理條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定,重新成立公寓大廈管理組織申請報備。

Q172.公寓大廈管理組織之管理負責人、主任委員如有異動時,是否需再報原核備機關備查。

答:公寓大廈成立管理組織後管理負責人、主任委員有異動時,應向原受理機關申請報備。

Q173.依公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈推選管理負責人或申請地方主管機關指定一人為管理負責人,應否同時訂定規約並向地方主管機關報備。

答:按地方主管機關依同條例第二十九條第六項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人,與同條例第五十五條成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣(市)主管機關報備,各有規範,應毋庸同時辦理。

Q174.經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者,其管理委員會主任委員或管理負責人代為辦理建築物公共安全檢查申報時,可否以「公寓大廈管理組織報備證明」影本,代替房屋權利證明文件。

答:按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第二條規定「本辦法所稱建築物公共安全檢查申報人,為建築物所有權人、使用人。前項建築物為公寓大廈者,得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三點規定申請應備文件:1.申請書2.訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊3.訂定規約時之區分所有權人會議紀錄4.規約5.公寓大廈或社區區分所有標的基本資料,第四點規定「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣(市)政府備查。」,第五點第一款規定「申請案件經查文件齊全者,由受理報備機關發給同意報備書:」爰此,如經成立公寓大廈管理組織領有報備證明文件者,管理委員會主任委員或管理負責人代為申報該建築物公共安全檢查時,得檢附「公寓大廈管理組織報備證明」影本,免另檢附房屋權利證明文件。

Q175.住戶得否向受理報備機關申請閱覽管理委員會報備資料。

答:受理報備機關基於為民服務,得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料,得否影印請參酌行政程序法第四十六條第一項及第二項規定意旨辦理,即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」

Q176.公寓大廈成立管理組織後,因規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續?

答:一、有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續,本條例及報備處理原則並無明文,惟規約如係依條例第8條所為之限制規定時,則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用,其修改時亦同。
二、同時考量各直轄市、縣(市)政府執行違反條例第8條、第9條、第15條、第16條等規定之處置時,亦有涉及規約之規定,為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料,俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理,管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後,如依前揭條文及函釋辦理報備申請,直轄市、縣(市)主管機關自當受理。

Q177.公寓大廈管理組織申請報備時「規約」是否為必須檢附文件?

答:配合92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第28條第1項之立法意旨,即無需先行訂定規約即可成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備,故有關公寓大廈管理組織申請報備時,「規約」非屬應備文件。至於該原則附件一之一申請報備檢查表內(二)檢附文件,將「最新規約內容」列入,係考量管理委員會或管理負責人於申請報備時,如將已完成訂定之規約併案檢附,直轄市、縣(市)主管機關自當受理,俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理。

Q178.公寓大廈管理委員會未報備是否具有當事人能力及是否為法人?

答:一、查公寓大廈管理條例第38條第1項規定之立法原意,乃基於管理委員會依民事訴訟法第40條可以為訴訟之當事人,且必需依公寓大廈管理組織報備處理原則完成報備。
二、另按法人係指自然人以外,由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力,惟除另依法取得法人資格外,尚不得當然視為法人。 

Q179.一國宅社區領有數張使用執照,政府依公寓大廈管理條例輔導成立管理組織時,可否成立一管理組織?

答:有關一國宅社區雖領有數張使用執照,如經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區,其管理組織之成立,自得依條例第53條規定辦理。

Q180.公寓大廈區分所有權人會議決議成立(或改選)管理組織後,其向主管機關申請報備有無期限之規定?

答:公寓大廈管理條例及處理原則並無報備期限之規定。

Q181.有關起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業,是否仍需踐行公寓大廈管理條例第57條規定共用部分點交後向主管機關報備?

答:起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業,仍應依公寓大廈管理條例第57條規定,會同政府主管機關辦理共用部分之點交。



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