內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
-公寓大廈管理Q&A彙編

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,
編輯內容依問題性質增修分類為

區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範

使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用

等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。 

 

委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月


【使用管理】

Q113.我購買大樓底樓店鋪連帶其地下室,後來查知該地下室係屬法定防空避難設備,是否會被強制交出地下室所有權或使用權?

答:按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第五十八條第二項之規定,然於本法施行前,依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者,基於不溯既往原則,應可繼續使用該防空避難設備,但依法仍不應違反其設置之目的,即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點,申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定,如:不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定,暨建築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者,其兼作面積,不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒嚴時,凡是使用或占用的防空避難設備,應在二十四小時內,騰出供大眾作防空避難之用。

Q114.公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之?

答:公寓大廈管理條例第七條規定:「下列各款,不得為約定專用部分:
1.公寓大廈本身所占之地面。
2.連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳,社區內各巷道、防火巷弄。 
3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁,樓地板及屋頂之構造。 
4.約定專用有違法令使用限制之規定者。 
5.其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」 
該限制之目的在於因應實際使用需要,明定應為共用部分而不得為約定專用部分者,以確保區分所有權人權益。例如,公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意,經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤,經營賣麵生意,此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定,王先生縱使事先與其他住戶有約定,仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。

Q115.我購買七層大樓的頂樓時,與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定:「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外,歸頂樓住戶共同保管使用」,是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定?

答:按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言,第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法,依其性質、構造使用之,且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自己的室內或以圍牆阻隔而使用,則有違其使用目的。

Q116.區分所有權人併購隔壁的專有部分之後,僱工將相鄰牆壁打通,擴大客廳空間,是否符合規定?

答:按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。區分所有權人併購隔鄰之專有部分後,原來共同壁變成為內牆,將之拆除有無違反規定,端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之,該牆壁若屬構造上之承重牆,則不得拆除。依據第七條第三款之規定,公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目,又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造,為建築物不可或缺之組成元素,不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆,則不受前開限制。

Q117.專有部分與共用部分如何區分。

答:按公寓大廈管理條例第五十六條第一項規定,公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分,共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同,有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別,應由建築師設計時予以界定。

Q118.公寓大廈除住宅使用外,是否可做其他用途?其限制如何?

答:公寓大廈管理條例第五條規定,「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。
而建築物之「正常使用」究係何指,概括而言,只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規定,「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為,是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。
以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為,此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為,都是以共同利益為內容之延伸性規範。

Q119.於大廈內經營餐飲、瓦斯、電焊行業,或有堆置桶裝瓦斯,燒焊乙炔等危險物品,如何才得以維護住戶之安全。

答:公寓大廈管理條例第十七條:「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險,其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償擔任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部另定之。前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔」。由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故,事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險,致受難者家屬求告無門,為解決此一問題,本條文及明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。

Q120.行政院同意開放設置游泳池前即已設置之消防蓄水池申請兼作游泳池使用。

答:關於開放民間設置游泳池,前經行政院八十六年三月三日台(八十六)內○八七五九號函同意在案。且經本部八十六年三月二十五日台內營字第八六○二四九三號函請各地方政府辦理。至開放民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用,並能符合各類場所消防安全設備設置標準第三篇第四章第二節之設置規定,且經常保持其有效水量之原則下,得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件,申請兼作游泳池使用。

Q121.公寓大廈建築物屋頂平台可否加設圍籬。

答:按大廈住戶利用屋頂平台打球活動,需圍以網籬,該網籬如為臨時性且非屬建築法第七條所稱之雜項工作物者,在無危害公共安全條件下,其建築物高度計算,得依建築技術規則建築設計施工編第一條第七款第三目及第七之一款第三目規定,不計入建築物高度。惟屋頂平台之使用,因涉公寓大廈管理條例第八條規定,仍應經區分所有權人會議之決議辦理。

Q122.大樓內建商未售出之停車位,可否租予大樓外之人使用。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」,第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」。
來函所述情事,觀諸前揭條例規定,因建商亦屬區分所有權人,如將其所有未出售之停車位出租他人,似無不妥或違法之處。

Q123.公寓大廈之重大修繕或改良應如何決定。

答:涉公寓大廈之重大修繕或改良,而應踐行本條例第三十一條之程序始得為之,另亦釋示共用部分「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之,如認定產生異議,亦應於區分所有權人會議中議決。

Q124.住宅得否經營美容院及仲介公司,社區大廈管理委員會可否於規約約定不得經營前述行業。

答:一、按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉,公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第四條第一項業有明定,係區分所有權人法定權利,規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。
二、另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之,本條例第二十三條已有明定,換言之,建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項,其約定不得逾越法定之權利義務。

Q125.公寓大廈建物設置之法定騎樓及一樓住戶之外牆面如何界定其使用權?

答:建築技術規則建築設計施工編第一條第十九款明定,外牆係指建築物外圍之牆壁,本案申請變更之外牆面,與依法設置之騎樓相連接,應仍受公寓大廈管理條例第八條規定限制。但建築物一樓如為商業使用,其第一層之騎樓內側住戶之外牆不在此限。

Q126.公寓大廈結構體內之水管管線因破裂而漏水,由何人支付修繕費用。

答:本題首應判斷者係上開水管管線破裂處究屬專有部分、約定專用部分或共用部分或約定共用部分或共同壁、樓地板,始得決定何人有修繕之義務。按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第十條定有明文。故如果上開水管管線破裂處係在共用部分、約定共用部分,且破裂原因不可歸責於區分所有權人時,參諸公寓大廈管理條例第十條規定,自屬管理負責人或管理委員會始有修繕義務,故管理負責人或管理委員會修繕完畢後,該修理水管之費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但如果區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之管理、維護費用,另有規定負擔方式時,則依區分所有權人會議或規約之規定辦理。

Q127.公寓大廈專有部分建造夾層屋,是否以公寓大廈管理條例第八條規定或其他相關規定執行。

答:關於公寓大廈專有部分之使用規範及限制乙節,按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更,公寓大廈管理條例第四條第一項及第十五條第一項業有明定,公寓大廈專有部分之使用自應照前揭規定辦理。另依前開條例第三條第十二款規定,規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效,公寓大廈專有部分建造夾層屋,自應依前揭規定辦理,無涉同條例第八條規定。至所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾面積之和,超過該層面積三分之一或一百平方公尺者,視為另一樓層,其建造夾層屋自應依照建築法令有關規定辦理。

Q128.公寓大廈規約得否限制不得為身心障礙福利服務使用?

答:依據都市計畫法及建築法等法令規定,該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途,得為身心障礙者之福利服務使用時,則不得以公寓大廈規約另予限制。  

Q129.公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備? 

答:按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備,公寓大廈管理條例並無明文限制,惟緊急用昇降機如設置刷卡機,將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙,是為避免影響建築物之救災及逃生功能,緊急用昇降機不宜設置刷卡機;其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條、第106條及第107條規定辦理。

Q130.一個停車位停放車輛數量有無限制。

答:每車位可停放汽車之數量,查中央建築法規及公寓大廈管理條例尚無規定。

Q131.住戶於公寓大廈內依法經營「餐飲」投保公共意外責任險如何認定? 

答:公寓大廈管理條例第17條第1項係針對公寓大廈之住戶,有依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品之行為者,賦予投保公共意外責任保險之義務,上開條文並未訂有多少樓地板面積以下得免辦理投保之規定,故有關住戶於公寓大廈內依法經營「餐飲」者,當依條例第17條規定投保公共意外責任保險,其最低保險金額,並應符合「公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法」第4條之有關規定。 

Q132.公寓大廈管理維護使用空間依建築法有關規定申請建築許可之相關事宜?

答:一、有關管理維護使用空間之設置,如為建築法所稱之建築物,仍須依建築法之相關規定申請許可。惟依建築法第16條規定,建築物及雜項工作物造價在一定金額以下或規模在一定標準以下者,得免由建築師設計,或監造或營造業承造,該造價金額或規模標準,由直轄市、縣(市)政府於建築管理規則中定之。
二、「建築技術規則建築設計施工編第162條第1項第2款規定得不計入總樓地板面積之『管理委員會使用空間』,應位於公寓大廈共用部分且不得約定專用」為92年7月15日內授營建管字第0920087944號函所釋示。上開函釋尚無限制「管理委員會使用空間」是否需集中一處設置,至其設置面積依建築設計施工編第162條第2款規定「機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和,不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五」。
三、另依公寓大廈管理條例第56條第5項規定,「本條例中華民國92年12月9日修正施行前,領得使用執照之公寓大廈,得設置一定規模、高度之管理維護使用空間,並不計入建築面積及總樓地板面積;其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關定之。」故如涉上開規定之公寓大廈管理維護使用空間,應否集中一處設置及面積有無上限,請逕向當地主管建築機關洽詢。



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