內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
-公寓大廈管理Q&A彙編

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,
編輯內容依問題性質增修分類為

區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範

使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用

等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。 

 

委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月


【區域規範】

Q95.什麼是區分所有權?

答:「數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下,區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定,由此可知區分所有權之建築物,與其基地有一體之特性。

Q96.什麼是公寓大廈之專有部分?

答:按公寓大廈可分為兩部分,一為專有部分,另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義:「稱專有部分,指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性,其要件可以是構造上區劃之獨立,也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第五十八條及第七條另有禁止做為專有部分之規定,第七條規定:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分,因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間,如第五十八條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯,通路或門廳,以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

Q97.在購置公寓住戶中,專有部分所及範圍如何界定?

答:公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定,建築物所有權第一次登記時其測繪原則,外牆以外緣為界,共用之牆壁,以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外牆之外緣以及共同壁之牆心為區界。另需特別說明,建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍,但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」外牆面使用不得任意為之,仍應受限制。

Q98.公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定?

答:「各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準,期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言,有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯(自避難層通達屋頂平台)之使用,不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

Q99.共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定?

答:共用部分成立的原因有二,第一是法定共用部分,公寓大廈管理條例第五十八條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分,對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者,例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造,其他固定的設備,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時,應予以禁止。另依規約而成約定共用部分,係指凡可供創設專有部分之建築空間,因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

Q100.公寓大廈共用部分(公共設施)可以單獨出售(或贈與、交換或設定抵押等)。

答:公寓大廈管理條例第四條第一項規定,「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定相同。第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分(公共設施)是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。
公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人,而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」,具有同一經濟目的,不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是,在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔,但在公寓大廈之情況中,基地之所有權或地上權,各區分所有權人僅有其應有部分,為使公寓大廈的管理單純化,公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。

Q101.在專有部分的使用上,公寓大廈管理條例有何限制?

答:公寓大廈管理條例第十五條規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」因此,本條例實施後,除原建物使用限制外,並受規約約束,以維護全體住戶之生活品質。
目前有許多餐廳、KTV、酒廊等無視使用執照所載用途,擅自在住宅區任意設立,不但因人員出入複雜影響其他住戶的生活安寧,更可能造成火災等嚴重影響生命財產安全,日前所發生多起公眾場所的嚴重火災,不少即是此類擅自變更使用用途者,然因此公寓大廈管理條例第十五條,對此類違規案件,亦有規定得由管理委員會制止,制止不理,訴請法院強制其遷離,住戶為區分所有權人時並可命出讓其房屋及拍賣,同時依照第四十九條第二項規定,「有供營業使用事實之住戶有因違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用行為,因而致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新壹幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新壹幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」想要走法律邊緣的違規使用人,不可不慎。

Q102.公寓大廈停車空間約定專用部分使用管理權問題。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」;第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」,同條第四項規定「住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」;第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。」。
停車位一般狀況應屬約定專用部分之情形,如規約(依條例第三十一條之規定訂定者)有汽車停車位禁止停放機車之規定,管理委員會自得依前揭條例第十五條之規定制止;停車位如屬共用部分之情形,如區分所有權人會議或規約另有約定者,管理委員會亦得依前揭條例第九條之規定制止;然停車位如屬專有部分之情形,依前揭條例第四條第一項之規定,因其得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉,管理委員會則無制止之權力。

Q103.房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三條第五款「本條例用辭定義如下:……五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之,約定專用之方式並無特別規定,以口頭、書面(分管協議書)或依條例第三十一條規定均可。故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台,經約定供特定區分所有權人使用之事項,既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。起造人於申請建造執照時,所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體,故其應無效力之疑義。次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。

Q104.共用之屋頂平台應合法使用管理,應拆除之違章事實不會受是否有約定使用權所影響。

答:屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體,應由全體住戶共同使用,自係大樓之共同部分, 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者,仍應本於共有物之性質、構造使用之,且不得違背共有物之使用目的,始為合法。屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用,另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全,使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限,其於平台上加蓋建物,占用平台大部分面積,導致其他共有人喪失景觀休閒等功能,且加重房屋之載重,即有違平台原有構造及功能,並有危房屋與住戶之安全,實非依約定之方法而為管理使用。

Q105.停車空間可分為共用部分、專用部分及約定專用之分別。

答:法定停車空間明列為共用部分,至獎勵增設之停車空間,如非位於法定空地、法定防空避難設備範圍內,得為專有部分;如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者,得約定專用。

Q106.公寓大廈之地下層是否為共用部分,應依事實認定。

答:按公寓大廈之地下層,依土地登記規則第七十六條規定,限於性質上非屬共同使用部分、且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,始能視同一般區分所有建物,即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」而辦理建物所有權第一次登記,依此規定反面觀之,若性質上為共同使用部分(即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」)者,自不能單獨成為所有權之客體,而應依同規則第七十五條規定,另編建號,單獨登記為各區分所有權人共有,且於區分所有建物移轉時,隨同移轉於同一人,不得單獨移轉於非區分所有人。依社會通念,構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者,在構造上及使用上均不具有獨立性,應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。

Q107.防空避難室或法定停車空間應視其構造性質認定屬共用部分或專有部分。

答:地下室作為防空避難設備及法定停車空間使用,是否屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體,則非無爭議。按依建築法第一百零二條之一第一項、及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一四0條至第一四四條規定,建築物應附建防空避難設備或停車空間,細繹此等規範意旨,乃期使興建房屋時能兼顧社會(停車位不足)及民防(防空避難)需求,但此等規定之意涵中,僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用(用途限定),並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意,蓋防空避難設備之設置,旨在因應空襲等災變發生時,附近居民(包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人)能有避難之空間,而停車空間之設置,目的亦在於解決鄰近街道之停車問題,並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用、而不能供非區分所有權人使用。換言之,建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間,若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時,即非不得作為單獨之所有權客體,於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時,宜基於私法自治之精神,准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用,在約定為專有部分時,即應認為該部分亦屬區分所有。

Q108.地下室停車位如為共用部分,不得與專有部分分別轉讓。

答:按專有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔,公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。乃因區分所有建物之共同使用部分,性質上屬共有,且附屬於區分所有建物,共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時,依土地登記規則第七十二條第二款(應為修訂後之第八十條)規定,其共同使用部分之所有權,亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施,雖可依其共有部分之經濟目的,加以使用或約定分管,但使用權為所有權之積極權能之一,不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分,與建物專有部分,具有密切不可分之主從關係,建物專有部分所有人,不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人,或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。

Q109.公寓大廈「基地」之意義及其移轉登記之限制。

答:按本條例第四條第二項所稱之「基地」,即為建築法第十一條第一項所稱之建築基地,是包含該建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
區分所有建物與其基地所有權屬同一人所有,而所有權人僅以建物基地設定抵押權,並於該條例施行後始行拍定者,拍定人持憑法院核發之建物或基地權利移轉證明書,申辦所有權移轉登記,仍應受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制。另已登記之區分所有建物與其基地所有權非屬同一人者,不受前揭條項之限制。

Q110.共同領有使用執照之連棟式建築物,拆除部分建物重新申請建照,是否涉及條例第八條外牆面變更應經區分所有權人會議之決議?如又地下室未辦產權登記,擬拆除部分地下室(屬法定防空避難室等用途)是否又涉條例第十一條所稱「共用部分之拆除」?

答:一、同幢建物如各棟土地已辦理分割,且各自獨立互不影響,相關法規(如防空避難設備、停車空間、構造安全等)檢附均符規定,得依條例第三條第一款精神,認定各棟建物分別為獨立之「公寓大廈」,其立面變更或拆除改建等,免經他棟所有權人同意。
二、舊有建築物已辦理分割之各棟地下室,如有隔牆分割並符合建築基地法定空地分割辦法第三條之一之規定,且分屬各棟使用者,如經相關建築法規檢討均符規定(如防空避難設備、停車空間、構造安全等),其使用範圍之拆除自無須經他棟區分所有權人之同意。

Q111.公寓大廈騎樓是屬於專有部分或共用部分?

答:一、有關「騎樓」並未列入條例第7條列舉款項中,故其於建造執照申請時所檢附之詳細圖說,究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制,於不影響公共通行之機能下,騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設,除連通市外通路或門廳部分須註明共用部分外,其餘部分得依慣例辦理。
二、另「按建築物設置騎樓係供公眾通行之用,建築技術規則設計施工編第57條第2款已有明定,不得裝設任何台階或阻礙物。騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢,妨礙公共交通,除得依『道路交通管理處罰條例』處理外,亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。」。

Q112.公寓大廈共用部分、約定共用部分如何認定?

答:有關公寓大廈共用部分、約定共用部分之認定,應依起造人於申請建造執照時,檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說,加以認定。另依條例第23條第2項第1款及第33條第1款規定,約定共用部分之範圍及使用主體,非經載明於規約者,不生效力,且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意,否則不生效力。 



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