內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」
-公寓大廈管理Q&A彙編

依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。
本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,
依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,
編輯內容依問題性質增修分類為

區分所有權人會議】【管理委員會及管理負責人】【管理費及公共基金】【區域規範

使用管理】【住戶權利】【違規處理】【管理服務人】【管理組織報備】【法規適用

等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。 

 

委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月


【管理費及公共基金】

Q69.第十條第二項之規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。第十一條第一項之規定,共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。兩者費用均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。實務上如何區分兩者之差別?

答:依88營署建字第09592號函,有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之。規約範本第十條第十一條係以公共基金支付共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良,而管理維護費用則以管理費支付為原則。

Q70.我居住的大樓完工多年,但是有些住戶空置著沒有搬來住,也不繳交管理費,要如何處理?

答:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍,係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種,其一,公共基金支付。其二,規約或區分所有權人會議定之。其三,按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔。由此可知,公寓大廈未設置公共基金,亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時,則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,依第二十一條之規定,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

Q71.公寓大廈管理費係按戶數來收取抑或按居住面積來分擔?

答:公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔,但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。此為公寓大廈管理條例第十條第二項之規定,因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後,以管理費係按戶數收取者,自應從其規定。

Q72.公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費?

答:公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。準此,管理費之繳納是區分所有權人(房東)之義務,雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時,所有權人仍應承負繳納之義務,至承租人及所有權人間之清償關係,自應適用民法之規定,逕循司法途徑解決。

Q73.公寓大廈設置公共基金可以作何用途?公共基金的來源如何籌措?

答:為落實公寓大廈之管理維護,關於共同利益及修繕、維護事項,需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種:「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中,由起造人提列第一種基金來源,如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈,不適用之。也就是說,建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者,僅能適用後三種之基金來源,購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。

Q74.有些住戶經常滯納管理費或公共基金,屢次催繳,總無法如願配合,應如何處理?

答:按公寓大廈管理條例第二十一條之規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告,應以書面為之,例如郵政存証函或是法院認証函,以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定:「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第四十九條第一項第六款之規定:「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費,而全體住戶又索求無門之窘況,立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰,民眾不可不慎。

Q75.區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人,可否請求退還己繳交之本金?

答:「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第十九條之規定,按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用,故其性質與一般儲蓄存款不同,為求專款專用之原則,故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。

Q76.公共基金係由管理委員會或管理負責人保管,區分所有權人如何瞭解支用情形?

答:依照公寓大廈管理條例第二十條之規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支保管及運用情形公告。」由此可知,公共基金保管及運用情形應定期公告,區分所有權即可瞭解公共基金實際收支情形,至究係按年、按月、按季公告及何一期日公告?並無限制,自可在規約或經區分所有權人之決議行之。

Q77.住戶積欠管理費之優先清償權。

答:公寓大廈管理條例第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用,依第二十二條第三項規定,其受償順序與第一順位抵押權同。

Q78.公寓大廈管理委員會收取管理費所出具之收據應否繳納印花稅。

答:依據印花稅法第五條第二款規定,銀錢收據係屬印花稅之課徵範圍。公寓大廈管理委員會收取管理費,如有書立銀錢收據或代替銀錢收據自應依上開規定貼用印花稅票。惟公寓大廈管理委員會如係收到票據(包括匯票、本票及支票),所出具載有票據名稱、號碼及金額之收據,可依財政部七十八年元月十日台財稅第七八一一三五八八七號函規定,免貼用印花稅票。又印花稅法並無必須書立憑證之規定,公寓大廈管理委員會收取管理費,如未出具應稅憑證(銀錢收據或代替銀錢收據),即可免予課徵印花稅。

Q79.水電費問題如何區分?

答:水電費如為共用部分、約定共用部分之水電費分擔方式,依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十條第二項及第三項之規定,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,惟區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。至於停車場範圍內是否有水、電錶,則應至建築物現場實際勘察,如未設有分錶,則停車場應分擔多少水電費,可依區分所有權人會議或管理委員會之決議為之;如仍有爭議,亦可申請加裝分錶。

Q80.公共基金之運用及管理委員會損害住戶權益時之處理。

答:按公寓大廈組設之管理委員會係在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,有關公共基金之運用亦應依區分所有權人會議之決議為之,此分別為公寓大廈管理條例第三條第九款及第十八條第三項所明定。區分所有權人或利害關係人對管理委員會有該條例第四十八條或第四十九條各款情事之一時,得列舉事實及提出證據依第五十九條之規定報請直轄市、縣(市)主管機關處理;如有損害住戶權益時,宜循司法途徑解決。

Q81.區分所有權人積欠管理費,其房屋遭法院拍賣由第三人拍定,則原區分所有權人所積欠之管理費,管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納,須視情形而處理。

答:關於拍定前之管理費請求繳納,實務上之見解,依拍賣公告之記載不同,可分為下列二種:
一、拍賣公告中載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則應由拍定人負擔:
強制執行程序之拍賣公告中若載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則拍定前所積欠之管理費,管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、拍賣公告中無管理費負擔之記載,則應由原區分所有權人負擔:
繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務,因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係,後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外,管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求;且區分所有權之繼受人,其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得,因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉,而購買者(含拍賣程序之應買人)亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值,茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估,因此部分並無公示性,除強人所難能,亦有礙交易之靈活,而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨,是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用,實難令繼受人當然承受而負履行債務之責(新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照)。依此可知,關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載,則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。

Q82.公寓大廈管理費如何訂定?

答:一、依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十條第二項前段規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」,其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
二、管理費(即條例之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用)之分擔方式依前揭條例規定係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔;但屬管理、維護之費用,區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者,從其規定。所陳由管理委員會議決之方式,非前揭條例之規定。
三、所謂「住戶、半住戶、不住戶」之管理費分擔方式,得依前揭條例第十條第二項之規定,由區分所有權人會議或規約規定之;如未規定時則應依條例第十條第二項由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,其與居住日數多寡無關。
四、公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」,故所陳管理費之分擔方式,不宜由公部門介入訂定。

Q83.欠繳「公寓大廈公共基金」之繼受問題。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第二十四條規定「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」,衡其立法意旨無非係為維護「區分所有關係之一貫性」並貫徹「公寓大廈管理維護」之目的。
有關欠繳公共基金之原區分所有權人,如已將專有部分之區分所有權過戶他人,除與過戶後之新區分所有權人參照民法第三百條或第三百零一條規定,訂定債務承擔契約,願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外,管理委員會仍應依條例第二十一條之規定辦理,不得逕向新區分所有權人請求繳納之(參照內政部營建署八十六年二月二十六日台(八六)內營字第八六七二三○九號函)。但管理委員會宜參與原區分所有權人強制執行之債權分配,較易實現債權。

Q84.公寓大廈是否可另設立「基金管理組」以管理公共基金。

答:一、依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十六條規定「管理委員會之職務如下:……七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。……」,第十八條第三項規定「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」。故公共基金之保管係管理委員會之職務,但其運用應依區分所有權人會議之決議為之,管理委員會並無自行運用之權。來函所述區分所有權人會議決議設立「基金管理組」並不符條例之規定。
二、為免區分所有權人對管理委員會保管公共基金之疑慮,條例第二十條之規定「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會,管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告後七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告移交。」。管理負責人、主任委員或管理委員違反前開移交義務者,區分所有權人尚得依條例第五十九條列舉事實及提出証據,報請直轄市、縣(市)主管機關依條例第四十九條處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。

Q85.區分所有權人或住戶未依規約繳納公共基金如何處理疑義乙案。

答:區分所有權人或住戶違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款未繳納公共基金者,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,前揭條例第四十九條第一項第六款業有明定。規約如已明定區分所有權人於規定之日期前未繳納應繳金額之處理程序,區分所有權人未依規約繳納公共基金,自應依規約辦理。

Q86.社區公共設施維護基金轉移。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十八條第一項第一款規定「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。」,同條第二項前段規定「依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之証明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。」;第五十三條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」
社區如符合條例定義之「公寓大廈」,起造人自應依前揭條例第十八條規定提列公共基金;惟  貴社區如屬前揭條例第五十三條之情形者,則僅管理及組織準用條例之規定,條例第十八條之規定並未準用,故起造人無提列公共基金之義務。
另所述「公共設施維護基金」如非屬前揭條例規定之「公共基金」,僅為房屋買賣契約書之約定,則與本條例規定無涉,管理委員會於合法成立後,得依民事法律相關程序請求起造人移交。

Q87.起造人提列公寓大廈公共基金專戶儲存後可否由管理委員會自行支領案。

答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十八條第一項第一款規定「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。」,同條第二項前段規定「依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之証明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。」;第五十三條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」
有關公共基金專戶儲存後,由公庫代為撥付應依前揭規定辦理。

Q88.公共基金可否作為投資使用。

答:「公共基金應設專戶儲存,其用途應以公寓大廈規約範本第十一條第三款例示項目為原則」,亦即不宜將公共基金投資購買基金或有價證券。

Q89.公共基金之保管運用如何規範?起造人是否可動支使用?

答:本條例第十八條第三項規定公共基金,由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之,起造人原不得動支提列之公共基金;但在起造人尚未移交且於第一次區分所有權人會議召開前,起造人是否可動支該項公共基金,應依規約草約約定內容為之。

Q90.公寓大廈管理委員會可否開設存款帳戶儲存公共基金及管理費用,其孳息應否扣繳所得稅。

答:一、依公寓大廈條例報備完成之公寓大廈管理委員會,可以管理委員會之名義開設存款帳戶,依銀行法相關規定辦理定期存款及活期存款。至申請開立支票存款及活期儲蓄存款,則須以主任委員或管理負責人名義申請開戶,其管理組織名稱併列於戶名中。
二、公寓大廈管理委員會或社區管理委員會如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用,並無任何營利收入,其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息,准予免納所得稅並核發免扣繳證明。
三、至於公寓大廈以起造人或管理負責人名義設立專戶衍生之存款利息,其已扣繳之利息所得稅款,於成立前開管理委員會後,得專案向管轄稽徵機關申請經查明後予以退還。

Q91.同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈,如欲分別成立管理委員會,其公共基金如何撥付? 

答:一、同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈,如欲分別成立管理委員會或推選管理負責人,應召開同一宗基地之區分所有權人會議決議,以劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式。
二、同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈,如分別成立管理委員會或推選管理負責人,該公共基金之分配,依上開函釋意旨,仍應由其召開同一宗基地之區分所有權人會議決議之,以符合公共基金應分別獨立運用之規定,非由直轄市、縣(市)政府直接按各領有部分使用執照建築物之工程造價佔總建築物工程造價金額之比例,分配並撥付該公共基金。 

Q92.管理委員因執行職務,而遭致訴訟所生之訴訟費用,可否由公共基金支付?

答:有關管理委員因執行職務,而遭致訴訟所生之訴訟費用如何支付乙節,經查條例並無相關規定,惟公共基金及管理費之運用,依條例第18條規定,應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。至於區分所有權人會決議效力之爭議,係屬私權爭執,宜循司法途徑解決。 

Q93.公寓大廈區分所有權皆屬一人所有,無法成立管理組織,其依法繳交公共基金如何提撥?

答:單一區分所有權人得推選自己為管理負責人,並完成依條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備之程序,依條例第18條第2項規定,由公庫代為撥付公共基金,用以支應使用執照領得後之管理維護事項所需費用。

Q94.公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後是否即需繳交管理費? 

答:基於強制執行而取得不動產物權者,一經法院發給所有權權利移轉證書,即發生取得不動產物權之效力,成為區分所有權人,即需依規定繳交管理費。



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